宋先生：我们说珠海是三线城市，是根据官方统计的G D P和人均消费指数等数据来衡量的，但珠海这个城市有其自身的特点，它有大量的外来人口在这里消费，其中很多是港澳或内地的有钱人，消费能力非常高。在这方面，珠海有点像三亚，但又不像三亚那样完全靠旅游来支撑，珠海有自身的产业，很多外来人员在这里投资、做生意。那些三四万元一平方米的海景豪宅还是能卖得出去的，说明有这个市场在支撑，珠海有这样的消费人群。

　　珠海的楼市还有一个特点，就是市区的高端楼盘与西区、中山坦洲之间的楼盘相比，价格差距非常大，城乡的差距非常大，这也是其他城市没有的情况。

　　限价令有效吗？一定程度上抑制了楼市过热

　　南都记者：珠海在2011年出台“双限令”，至今已两年多时间，房价却一直在上涨，很多楼盘的售价都早就超出限价令，你认为珠海双限令收到了预期的效果吗？

　　官海京：珠海“双限令”实施两年多，从局部上看还是起到了一定的作用，比如满足不了条件则没办法在珠海购房。但对于那些高端楼盘来说，则没有起到明显的效果，这些人买房主要是投资或是度假，一般都是全额购房，变通的办法也比较多。

　　珠海目前很多楼盘都已超出限价。其实不但是珠海的“双限令”，包括全国各地的调控措施，其实都没有达到它的目的。

　　宋先生：对于限价令，除了大家所熟知的毛坯、装修“鸳鸯合同”的卖楼法，开发商还有其他方法。限价限的是一个楼盘的平均预售价，开发商可以把高楼层的房子先以高价卖出，低楼层的先以内部认购的方法捂着，这样一来平均预售价就被拉低了，绕开“限价令”。

　　虽然如此，我认为“双限令”还是起到了很大的作用，他限制了想到珠海买房的外地炒房者，在一定程度上抑制了楼市的过热，这个从交易量的变化就可以看出来。

　　透视土地市场：“挤牙膏式”拍地意在高价

　　南都记者：地价是房价走势的重要因素，去年在横琴的带动下，珠海土地市场曾屡屡创出“地王”，2014年的珠海土地市场还会这么热吗，是否将带动珠海房价继续上行？

　　官海京：在去年的一阵热潮之后，估计横琴今年的土地拍卖风头多少会放缓一些。横琴现在的商品房很少，购买的大多是澳门人和其他外地人，珠海本地人买的很少，人们看好它，很大程度上是看到它与澳门的价差，最近港澳的地产价格也有所回调，这也将降低港澳购房者对横琴房价上涨的一个预期。

　　土地市场热，除了推动房地产开发成本上涨，对购房者心理影响也比较大，大家会认为地价都这么高了，房价是很难降下来了。